2017年11月11日 星期六

新加坡REITs分析--星獅地產信託(J69U、FCRT)


一、概述

星獅地產信託是一支擁有25億星幣價值的商場信託並以較側重於必須民生消費的近郊商場為投資主題。

二、綜合營運分析

1. 物業分析專注於利基市場近郊商場的房託

2006年,星獅集團將旗下的三間物業--Causeway Point(長堤坊), Northpoint(納福坊)Anchorpoint打包掛牌上市、並開始了一段漫長但光輝的茁壯之路:2007年收購約27%的馬國Hektar REIT(按:該房託於吉隆坡證交所掛牌,擁有馬六甲海峽東側的五處物業)2009年完成對Northpoint 2YewTee Point兩項物業的收購、2014年收購 Changi City Point物業。經過10餘年的努力之後,星獅地產信託從一個只有10億規模三處物業的小信託變成擁有高達近26億星幣的大型房託。



依據該房託網站顯示,該房託的物業與凱德商場信託相比較為集中於新加坡南北兩側的郊區與市中心的地帶。其中,長堤坊的NPI占比最高,來到53.3%、納福坊+ Yishun1021%,大致而言這兩處物業業績的好壞對於該信託的表現具有高度相關性。那您可能會問我:這兩處物業的情況如何?這樣的配置好嗎?

基本上長堤坊所在的兀蘭地區附近的商場並不多東邊是888 Plaza、西南方有昇菘超市、南邊則是要看Mandai Depot開發的如何、北邊則是Woodlands North Plaza,基本上都是在兩公里外而且相對規模較小,因此為於接運站出口的長堤坊仍為現階段當地最主要的購物中心。



而納福坊所在的義順地區則是較為分散而多為單一超市為主,主要的競爭者包含Junction NineSembawang Shopping CentreKhatib CentralChong Pang Market,除了前兩者外幾乎多以中小型市集為主因此形成昇菘系的Junction Nine和納福坊兩強競爭的局面。大致上來說星獅的產信託物業數雖然比不上凱德商場信託,但他的物業配置多以相對競爭不明顯的郊區商場為主而保有一定的利基與競爭優勢。



2.綜合營運分析重回成長軌道的商場信託

照理來講這篇應該在九月完成,不過因為當時我們在等待最後一季的業績資料所以決定延後到現在才發稿。

這一季的業績資料大致上還算良好:營收來到4825萬星幣(+8.1%Y-O-Y)NPI則是3458萬星幣並決定派發每單位2.97分星幣的派息。仔細審查過近期的幾則當地大行報告之後基本上我們發現到一件事當地大行某些程度上有些擔心納福坊的整修進度,不過幸運的是納福坊北側(Northpoint City North Wing)整修工程除了如期整修完成、低於原訂的工程經費並成功在最後一季逆轉了潛在的下行風險。




年度業績方面,雖然商場類信託會多或少受到零售景氣持續維持疲軟復甦的趨勢而讓營收、NPI和派息都有一定幅度的下滑,但相對之下星獅地產信託相對還好,營收雖然出現1.2%的下滑(1.82億星幣)NPI受惠於成本控制得宜而僅有0.2%的下滑(1.30億星幣)並得以維持微幅增加派息的目標年度派息為11.90分星幣(+1.2%Y-O-Y),而在是項業績公布完成之後也代表星獅地產信託將持續超越凱德商場信託為成為唯一一支能夠保持雙位數年度派息成長的商場信託。

3.承租狀況與未來展望持續穩健成長,不過有些風險要注意

星獅地產信託的定位極為獨特全部都是郊區商場、大多數的租戶都是必須消費而讓他們得以在最近幾年的亞馬遜狂潮之中屹立不搖並維持穩定的步伐成長著。依據最近的業績資料顯示:他們的承租狀況依舊保持得不錯而且在幾件AEI與招租活動陸續完成後重回90%的承租率(NPNWChangi City PointBedok Point)。續期租金調升率方面,這一季交出了5.3%的亮眼成績也還算是不錯。另外,就細項來看絕大多數的租戶表現都還算良好:飲食與必需性服務相當不錯、超市持平(據傳亞馬遜即將在星國推出日用品銷售服務但現階段影響輕微)而在奢侈品方面則是相對落後。

但這些數據背後是否也隱藏著風險呢?有的。雖然承租狀況不錯,但有兩項數據卻出現了下滑來客數出現了9.9%的下滑而在租戶銷售額也出現了2%2衰退。此外,occupancy cost(招租、招商相關開支)也處於近年高檔的17%水平,代表在這樣的環境之下維持高承租率確實需要更大的心力與開支來維持。在個別物業部分Bedok Point某些程度上受到凱德系的勿洛廣場競爭而表現持續處於低谷,但在該物業占比僅3%的情形而且經理團隊也在調整租戶結構的情境下我們認為影響有限。

雖然挑戰與機會並存的情勢仍舊,但就目前的大行預估來看該信託應該還是可以維持3.4~6.8%的每單位派息成長主要是著眼與濱海市區線第三期完工、整修完成與潛在的收購(一般預期是水濱坊Waterway Point最有機會;該信託目前槓桿比還處於低位而銀彈尚屬充裕)而能陸續對於業績與整體成長帶來一定的成效。



三、估值

綜合幾間大行與我們的合理價估計之後我們認為該信託合理價值為2.30元星幣,現階段估值尚可故保持審慎樂觀立場。

四、風險

1.星國零售持續維持疲軟的風險
2.美聯儲利率上升帶來的利率風險
3.整修效益不彰而導致成本未能回收成本的風險

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提醒您:本報告僅為作者就特定公司作成之分析報告,並不應視為對本報告內提及的任何產品買賣或交易之專業推介、建議、邀請或要約。投資附帶風險,投資者需注意投資項目之價值可升亦可跌,而過往之表現亦不一定反映未來之表現。投資者進行投資前請尋求獨立之投資意見。以外幣計價之金融產品有可能非以閣下居住或常用之貨幣計價且可能因為特定之政治、經濟、軍事等因素出現劇烈變化,閣下應注意此等外匯風險。

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