2017年9月2日 星期六

新加坡REITs分析--凱德商場信託(C38U、CMLT)



一、概述

凱德商場信託掛牌於2002年七月,前身是21世紀初期因故撤回上市的新商場信託(Singmall Trust),在歷經數年的擴充與發展之後成為星國最具規模的商場信託。

二、綜合營運分析

1. 物業分析一支全方位的商場信託

20世紀末期,在美國不動產投資信託法(Real Estate Investment Trust Act)通過之後的30年後,房託投資風氣漸漸傳播到亞洲。2000年,在房產基金指導原則(Property Fund Guidelines)通過的一年之後凱德集團決定將旗下的部分商場物業分拆以新商場信託名義掛牌,但在當時,該信託的5%收益率相對於當時的3%星國10年期公債收益率實在不吸引人,所以當時掛牌計畫在認購不踴躍的情形下被撤回。

2003年,新商場信託流產之後的三年,這次凱德集團決定捲土重來、端出高達8.5%的收益率,這次市場終於注意到這一次的嘗試並出現超額認購並成功完成掛牌。依據2016年年底最新物業明細資料與近一期的業績分析顯示:該信託目前有16處物業、集中在新加坡中心區、裕廊東和蔡厝港--武吉班讓地區,地理上涵蓋北部住宅區、西部住商工混和區和中心商業地帶(就連著名的克拉碼頭都是他們的物業)。在租戶方面,約有11%的收益源自於Raffles City Singapore(萊佛士城)11.2%來自於Plaza Singapura(獅城68)10%IMM Building,定性上相對重視本地消費並囊括核心商場(Prime Malls,亦即位於市中心和烏節路一帶的高階商場)與郊區商場(Suburban Malls,一般多座落於郊區並以日常消費為主),目前是星國商場信託中配置最為勻稱的。



2.綜合營運分析好消息、壞消息

依據該信託最近一期的業績資料顯示:雖然該信託DPU(每單位派息)維持$2.75SGD(+0.4%),但營收和NPI都不是很樂觀—1.691.18億星幣(-1.3+1.2%Y-O-Y),不過儘管如此,該信託的財務狀況仍舊達標—51.7%。值得注意的是:雖然業績不好,但營運成本卻是下滑的狀態,來到510萬星幣(-6.8%)。成本下滑的主要原因是受惠於Funan(福南數碼生活廣場)整修所致。假設我們撇開這個問題不看,營收應該只有衰退0.6%、營運成本減少2.2%Y-O-Y而原因是較低的公共設施與維持支出。



在招租部分,雖然目前只有14%的到期約已經完成更新(下半年約有8%201829.6%)、絕大多數的物業都出現了負的續期租金調升率(西城(Westgate)-10%、勿落廣場(Bedok Mall)-7.4%、裕冰坊(J-Cube)-2%),但經營階層卻認為前兩者的招租情況應可逐步改善-而且Atrium@Orchard的續期租金調升率來到5%、克拉碼頭和白沙浮商業城(Bugis Junction)各有2.8%的租金成長。承租率部分該信託依舊維持的相當不錯—IMMAtrium at Orchard都出現了50BP70BP的承租率成長,主要是受惠於獅城68(Plaza Singapura)中的John Little到期不續約所造成的閒置空間已經找到新業主無印良品(96.2->99.8%)接手



3.未來展望持續轉型的信託

大致上來說,星國的零售業正在進行結構性的轉型不管是電商的挑戰或商場型態的變化,以上的種種都會對於傳統商場的生態發生變化;即便星國零售銷售額已經逐步改善,但也只出現1%不到的軟弱Y-O-Y成長。

雖然在上一段的分析中我們可以發現凱德商場信託雖然或多或少的陷於景氣的泥淖之中,不過有一些轉變值得注意--Bukit Panjang Plaza一系列包含更換天窗與電扶梯升級的AEI已經在近日完成,或許可以中和鄰近Hillion Mall的競爭;而在萊佛士城方面,AEI也將於明年第一季完工;另外,福南數碼生活廣場的預招租看起來也不差約有30%的可出租面積已經招租完成且租戶中不乏嘉華院線(Golden Village)W!ld Rice、職聯平價精品超市(Fairprice Finest)Newstead等知名廠商,因此我們認為該信託也在逐步增加可取代低的租戶以降低景氣風險並持續維持積極的資產優化步調。綜合來看,雖然整體環境依然充滿挑戰,但我們還是對該信託保持信心。



三、估值

綜合幾間大行與我們的合理價估計之後我們認為該信託合理價值為1.99元星幣,現階段估值可能有些過高故維持中立立場。

四、風險

1.星國景氣不如預期的風險
2.星國商場供過於求的風險
3.土地重開發效益不佳的風險

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Photo CreditTheo Crazzolara Cameron Highlands via photopin (license)

1 則留言

  1. 請問關大,買進新加坡reits的費用好像蠻高的,可以請問你使用哪家券商?費用多少,謝謝!

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Maira Gall