2017年7月26日 星期三

專題討論--CDL Hospitality Trust供股與近期收購


最近持有CDL Hospitality Trust的受益人可能留意到幾則新聞:城市發展酒店信託將以51(100單位可認購20單位)的比例進行供股,每單位是以$1.28定價(20.7%的折價)、同時,該信託也在這一季中一口氣併購了兩處歐洲物業。這兩則新聞的背景為何?效益為何?以下是我們的分析。


一、這次供股案的目的為何?

這次的供股案的目的主要是借新還舊,降低槓桿比以為日後的各式收購提供充裕的舉債空間。在招股文件中該信託說明是:「是項供股案主要是要增加財務彈性與減少負債比(~97.9%將用於償債)」,該供股案將募集約2.55億星幣(其中~37%由共同保薦人千禧國敦酒店集團(Millennium & Copthorne Hotels)認購)。有鑑於該信託的槓桿比相較於其他同類房託還高(2017H1供股前:39.1%),所以她勢必得透過其他方式來降低舉債比,而供股也是最常見、最容易使用的方法之一。


二、那這兩個併購案的標的是什麼?

1.慕尼黑鉑爾曼酒店:是項收購案於今年714日完成,收購範圍為鉑爾曼酒店與其附屬的零售與商辦部分,收購價為9890萬歐元並經以2016財務年度完成的舉債募集的資金完成資金調度,若依當年的定價來看應該可以享有5.6%的收益率。依據該信託的說明顯示:該物業約有337間房間,屬四星級酒店。收購完成後約可貢獻~3.8%DPU(Pro Forma)

2. 羅科·福爾蒂勞裡酒店:這處物業是在今年54日進行收購,當時的收購價是5250萬英鎊或是以7.3%NPI收益率購入。該物業是曼城唯二兩處的五星級酒店並且離曼城的觀光景點都不遠;同時,該酒店也在20152016進行裝修。



三、這次併購案的看法為何?

首先是慕尼黑鉑爾曼酒店,假如我們把本次的併購與供股考慮進去的話,2016年財務年度派息應該會出現5.7%的下滑,亦即年度化派息應該會降到SGD$0.943。但這是否代表此次收購案不好呢?那可不一定。因為首先,由於這兩處物業是年中收購,最快得等到明年上半年或才能看出成效。因此我們認為在這段時間當中出現DPU下滑是常見的現象。此外,該物業與城市發展信託簽有保證收益協定—90%的淨房產收益或360萬歐元的固定租金,且這項租約是長期合約(20年保證期),具有明確的租金收益架構與潛在的上調空間(歐盟GDP已出現連四季正成長,最近一次的數據是2.1%),因此我們對此信託保持樂觀立場。



再來是羅科·福爾蒂勞裡酒店,我們認為這件收購案也還算正面,主要理由為:1.曼城都會圈為英國第二大經濟區,且相對於大倫敦地區,該地區是以製造業為主。 2.當地最近也在進行許多大型土地開發計畫,例如:Victoria Station developmentsN.O.M.AMediaCity UK,我們認為該信託將有機會受惠。 3.曼城是一個同時具有商務與旅遊需要的地區甚至有不少旅客到當地只是一窺曼聯足球隊的風采。但要注意的是,由於曼城的高成長(140萬人次旅人人潮,+20% YOY),我們可以預見未來供應應該會逐步增加,所以未來三年的RevPAR可能會持平。在併購完成之後,英國物業占比會來到9.3%NPI


四、未來展望

我們認為城市發展酒店信託的海外併購案應該會持續,而他們的焦點區域應該會集中在英國、歐洲和日本,由於這些地區過去幾年出現穩健的成長與相對誘人的估值,此外,利差高低、收益率是否誘人等要件也會是考慮因素之一。但問題是,該信託的將近40%的槓桿比率已經引起投資人的質疑這樣的在加息循環下大舉增加負債會不會造成舉債風險。我們認為:這次的供股案猶如一場及時雨,得以適度的解決該信託的高負債處境,而在供股案完成之後我們認為該信託的舉債空間應該會來到30%~35%(當地大行是認為舉債比應該可以壓到33.4%附近)

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