2017年4月15日 星期六

淺談高派息標的(上)--Real Estate Investment Trust(不動產投資信託)



Photo Credit:urban.uchicago.edu

幾個月前,有一家極為知名的控股公司宣布今年不派息,引起市場一片騷動,甚至在公告之後數日該股票出現跌停鎖死的情形,賣單高達一萬多張。有些股東憤憤不平,怒罵該公司老闆無良;也有人沮喪難過,大嘆乾脆退出股市罷了,當中也包過我的同學Luton。
「你有注意到某集團今年半毛錢也不配嗎?而且該公司還賺錢也!真是可惡!」Luton很生氣地說。

「其實老實講,台灣的公司多半都願意用高息政策來吸引股東,因為台灣政府會對未分配盈餘課稅。但你要注意到一點:公司賺錢、公司EPS高低和公司派息高低是沒有必然關係的!所以,公司即便賺錢,若經營階層認為尚有資金需要或是經過酌定時認為不宜派息時確實是可以不派息的!同樣的道理,你看今年有一家金控,即便他賺1塊多,他也僅願意拿出其中的4成跟股東分享!」

「那這家公司到底出了什麼問題?」

「老實講,控股跟金控一樣,財報很容易失真,更何況這家持有的公司又包山包海,真的很不容易判定呢!據我了解,這家公司是因為持有不少其他公司股票,但很不幸的,這些公司要不出現跌價、要不出現匯損,導致它的獲利是虛的,必須全數提列損失;更糟的是,在公司法第237條又規定:公司於完納一切稅捐後在分派盈餘時,必須預留10%的法定盈餘公積,那這家公司在提列完公積之後幾乎所剩無幾,根本無法派息!」

「好吧,那我知道了。那關兄,有沒有保證配息的標的呢?」

「當然有!」

【買REIT當另類包租公 但還是要適時追蹤經營狀況】

「舉例來說,買樓當包租公是項不錯的選擇喔!」

「可是...台北的房價好貴喔!我買不起!」

「沒關係,你可以買REITs啊!」 「RE?」

「不動產投資信託,也就是Real Estate Investment Trust,簡稱REIT,簡單說就是一個發行者(外國叫做保薦公司Sponsor)將一些具有穩定現金流的不動產打包起來,變成一隻投資信託並切成許多個受益單位,然後掛牌上市的一種形態!藉由REIT,你可以只用20000元當澳洲商場的房東(森特瑞集團)、30000元當日本的八座溫泉的地主(大江戶溫泉信託)、4000元當聖淘沙最大商場--怡豐城的房東(豐樹商業信託)、22500元香港的十幾間商辦的房東(陽光房託)呢!而且更棒的是,你不用花錢維修、整理,也不需要擔心惡房東、租不出去或是花心思挑好的物業出租或是適時出脫或加碼,全部都由經理人代勞!你唯一需要做的就是出錢就好了!」

「那買REIT的優點是?」

「Luton,你很希望能穩定派息對吧?依據各國對於REIT的監管規則與法例,REIT必須至少派發90%的投資收益給受益人(香港房地產投資信託基金守則 Art.7.12「股息政策」、新加坡Income Tax Treatment of Real Estate Investment Trusts and Approved Sub-Trusts Art. 5.3 「TAX TRANSPARENCY TREATMENT」、日本租税特別措置法67条の15「投資法人に係る課税の特例」參照),所以不太會發生明明賺錢卻不派息的窘境(除非該信託的物業一直很差而租不出去,但這很少發生)!」

「還有呢?」

「還有分散性和流動性。分散性是指,由於REIT是包含許多物業的證券化產品,你可以藉由一隻REIT同時持有數種不同的物業,你也可以持有數種不同的REIT來降低單一種類的系統性風險;而流動性是REIT相對於傳統不動產來說相對較容易變現。想想看,你上次賣掉那間房子,不是花了很久才賣掉嗎?那REIT的話只要你掛單賣出、對方願意承接就可以在幾分鐘、幾小時內賣掉,輕鬆又容易!」

「但我還是怕怕的,要是經營階層堅持不派息呢?」「要是不派息的話,各國稅捐稽徵單位可是會課徵懲罰性稅負的,而且每年舉辦的AGM(受益人大會)上經營團隊必定會被質疑!所以很難發生!」

「那REIT有哪些種類呢?」

「很多喔!例如你上班的大樓證券化後叫做商辦REIT、你去逛的MALL或超市可以包裝成商場REIT、出國玩或是出差住的酒店則是酒店REIT、工業設施、醫院甚至是基礎建設、電信設施以及Data Center也可以成為REIT的物業喔!再告訴你,甚至日本還有溫泉REIT、美國有監獄REIT掛牌,真是五花八門!」

「哇!你真厲害!那台灣有沒有REIT呢?」

「事實上台灣也有REIT,叫做T-REITs。但台灣的REIT制度比較不完善--10%的分離課稅、多為法人持有而導致流動量不足、常因為套利空間大而導致持有人情願清算,再加上經理公司長期具有多一事不如少一事的心態而不願積極優化投組,導致台灣的REIT市場長期停滯,更造成台灣REIT收益率僅有2%的低收益率,真是可惜!不然其實告訴你,你去的中華大樓、住的喜來登酒店、逛的新光三越,甚至是租用的住宅背後都有REIT的存在呢!」

「那除了台灣之外,其他國家的REIT有哪些?」

「目前亞太地區最大的REIT市場是澳洲的A-REIT,再來是以日本的J-REIT、新加坡的S-REIT和香港的HK-REIT為主。但值得注意的是新加坡的S-REIT在星國政府的大力支持與推動之下近期有急起直追的味道,甚至該國還揚言十年內將超日趕澳呢!其他的英國、美國也有很多REIT呢!」

「那REIT的平均收益率是?」

「澳洲的話大概是4.5%(稅後約4%)、日本則是3.5%(稅後約3.1%)、新加坡約在6%,而香港約在5.5%附近;歐美的話大約是3%上下。」

「那買REIT時有什麼要注意的呢?」

「大致上來說你需要注意他的物業品質、承租狀況、經營階層持有狀況(一般來說經理公司和保薦公司都會持有一定單位數來顯示他們與受益人同屬命運共同體的決心)、現金流量、過往派息紀錄是否穩定還有負債狀況;此外。有些REIT會用財務操作來製造高息的假象(例如:前期持股股息放棄協議、舉債成本操作、租金補貼或是費用率操作...),這你也要小心!」

「此外,息口變化也要注意。最近美聯儲已經放出鴿中帶鷹的訊號,不排除今年加息三次,倘若高息率變成常態的話那REIT就會面臨一定的壓力(因為REIT會舉債投資);反之,像幾年前ECB和BOJ宣布European QE(歐式量化寬鬆)和NIRP(負利率)時,REIT之類的高息資產就曾走過一段大多頭呢!另外,去年6月英國退歐時,香港的公用股和HK-REIT更是一飛衝天、一鳴驚人!」

「那買入之後呢?」

「買入之後你只需要適時注意業績、重大消息變化、每季看一次業績發表會上提供的Presentation(簡報資料)以及每年看一下年報和AGM資料就可以了!其他的就交給經理公司吧!還有,記得定期投入,不要像操作台股一樣整天盯盤、猜高低或是擇時進出,長期下來一定會有不錯的成果!」

「謝謝你,關兄,你真是我的好朋友!」

「不客氣!下次再跟你講其他高息的標的,但你一定要來喔!」

「我知道!」看到Luton深鎖的眉頭終於紓緩不少、露出開心的微笑,我真是高興!
(未完待續...)

P.S:以前有一篇T-REIT的分析文,但Blogger把我的文章給吃了阿~~~~😭

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Maira Gall